При виплаті іпотеки йде боротьба

Поділіться цією сторінкою

Можливість втратити свій будинок, оскільки ви не можете здійснити іпотечні платежі, може бути жахливою. Можливо, у вас виникають проблеми зі зведенням кінців до кінця, оскільки ви або член родини втратили роботу, або у вас є інші фінансові проблеми. Або, можливо, ви один із багатьох споживачів, які взяли іпотечний кредит із фіксованою ставкою протягом перших двох-трьох років, а потім мали регульовану ставку - і ви хочете знати, якими будуть ваші платежі та чи будете ви здатні їх зробити.

Незалежно від причини вашого занепокоєння, Федеральна торгова комісія (FTC), національне агентство з питань захисту прав споживачів, хоче, щоб ви знали, як допомогти врятувати свій будинок, і як розпізнати та уникнути шахрайства з викупом майна.

Знай свою іпотеку

Чи знаєте ви, яка у вас застава? Чи знаєте ви, чи збільшаться ваші платежі? Якщо ви не можете сказати, прочитавши іпотечні документи, які ви отримали під час розрахунку, зв’яжіться зі своїм кредитним сервісом і запитайте. Кредитний сервіс відповідає за збір щомісячних платежів за кредитом та зарахування вашого рахунку.

Ось кілька прикладів типів іпотеки:

Гібридні іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM): іпотечні кредити, які мають фіксовані платежі протягом декількох років, а потім перетворюються на регульовані позики. Деякі з них називаються 2/28 або 3/27 гібридними ARM: перша цифра стосується років позики з фіксованою ставкою, а друга цифра стосується років позики з регульованою ставкою. Інші - це 5/1 або 3/1 гібридні ARM: перша цифра відноситься до років позики з фіксованою ставкою, а друга - до того, як часто ставка змінюється. Наприклад, у гібридному ARM 3/1 процентна ставка фіксується протягом трьох років, а потім коригується щороку.
ARMs: іпотечні кредити, які мають регульовані ставки з самого початку, а це означає, що ваші платежі змінюються з часом.
Іпотека з фіксованою ставкою: іпотека, де ставка встановлена на строк дії позики; єдина зміна вашого платежу може спричинити зміни податків та страхування, якщо у вас є депозитний рахунок у вашого кредитного сервісу.

Якщо у вас гібридна ARM або ARM, і виплати збільшаться - і у вас виникнуть проблеми із збільшенням платежів - з’ясуйте, чи можете ви рефінансувати кредит із фіксованою ставкою. Спочатку перегляньте свій контракт, перевіряючи наявність штрафних санкцій. Багато збройних сил застосовують штрафні санкції, які змушують позичальників придумати тисячі доларів, якщо вони вирішать рефінансувати протягом перших кількох років позики. Якщо ви плануєте продати незабаром після коригування, рефінансування може не коштувати витрат. Але якщо ви плануєте на деякий час побути у своєму домі, можливо, вам слід буде взяти іпотеку з фіксованою ставкою. Інтернет-калькулятори можуть допомогти вам визначити ваші витрати та платежі.

Якщо ви відстаєте від своїх платежів

Якщо у вас виникають проблеми із здійсненням платежів, зв’яжіться зі своїм кредитним спеціалістом, щоб обговорити ваші варіанти якомога раніше. Чим довше ви чекаєте на дзвінок, тим менше у вас буде опцій.

Багато сервісних служб розширюють можливості, доступні для позичальників - варто зателефонувати своєму сервісу, навіть якщо ваш запит раніше відхилено. Сервісники отримують багато дзвінків: будьте терплячі та будьте наполегливими, якщо з першої спроби не зв’яжетесь зі своїм сервісером.

Ви можете претендувати на зміну позики в рамках Програми модифікації житла (HAMP), якщо:
ваш дім - ваше основне місце проживання;
ви заборгували менше 729 750 доларів за першою іпотекою;
ви отримали іпотеку до 1 січня 2009 року;
ваш платіж за першою іпотекою (включаючи основну суму, відсотки, податки, страховку та внески за асоціації власників житла, якщо це можливо) складає більше 31 відсотка вашого поточного валового доходу; і
Ви не можете дозволити собі виплату іпотеки через фінансові труднощі, такі як втрата роботи або медичні рахунки.

Якщо ви відповідаєте цій кваліфікації, зверніться до свого сервісного центру. Вам потрібно буде надати документацію, яка може містити:

інформація про щомісячний валовий (до оподаткування) дохід вашого домогосподарства, включаючи нещодавні виплати.
ваша остання декларація про прибуток.
інформація про ваші заощадження та інші активи.
щомісячну заяву про іпотеку.
інформація про будь-яку другу іпотечну кредитну лінію або кредитну лінію власного капіталу у вашому домі.
залишки коштів на рахунку та мінімальні щомісячні платежі за вашими кредитними картками.
залишки коштів на рахунках та щомісячні платежі за іншими вашими боргами, такими як студентські позики чи автокредитування.
заповнену заяву про випробування, яка описує обставини, що відповідають за зменшення вашого доходу або збільшення ваших витрат.

Для отримання додаткової інформації відвідайте сторінку «Зробіть будинок доступним».

Якщо ви зацікавлені в рефінансуванні, щоб скористатися нижчими ставками іпотечного кредитування, але боїтесь, що не здобудете кваліфікацію, оскільки ваша вартість будинку знизилася, ви можете запитати, чи маєте ви право брати участь у Програмі рефінансування житла (HARP) або НАДІЯ для власників будинків (H4H). Для отримання додаткової інформації відвідайте Міністерство житлово-комунального господарства США.

Уникнення дефолту та звернення стягнення

Якщо ви відстали у своїх платежах, подумайте про обговорення наступних варіантів запобігання стягненню з вашим кредитним сервісером:
Поновлення: Ви сплачуєте кредитному обслуговувачеві всю прострочену суму, а також будь-які прострочені збори або штрафи до дати, на яку ви обидві погодилися. Цей варіант може бути доречним, якщо ваша проблема із сплатою застави є тимчасовою.

План погашення: Ваш сервіс надає вам фіксовану кількість часу, щоб виплатити суму, яку ви відстали, додавши частину минулого за рахунок вашого регулярного платежу. Цей варіант може бути доречним, якщо ви пропустили невелику кількість платежів.

Терпіння: Ваші іпотечні платежі зменшуються або призупиняються на той час, на який ви та ваш сервіс погоджуєтесь. По закінченні цього часу ви продовжуєте здійснювати свої регулярні платежі, а також одноразові платежі або додаткові часткові платежі протягом декількох місяців, щоб надати кредиту поточний характер. Терпіння може бути варіантом, якщо ваш дохід тимчасово зменшиться (наприклад, ви перебуваєте у відпустці по інвалідності з роботи, і ви очікуєте незабаром повернутися на свою повну посаду). Терпіння не допоможе вам, якщо ви перебуваєте в домі, який вам не по кишені.

Модифікація позики: Ви та ваш кредитний сервіс погоджуєтесь назавжди змінити одну або кілька умов іпотечного контракту, щоб зробити ваші платежі більш керованими для вас. Модифікації можуть включати зменшення процентної ставки, продовження терміну позики або додавання пропущених платежів до залишку позики. Модифікація також може передбачати зменшення суми грошей, яку ви заборгуєте за первинним місцем проживання, простивши або скасувавши частину іпотечного боргу. Відповідно до Закону про звільнення боргу від іпотеки від 2007 р. Прощений борг може бути виключений з доходу при обчисленні федеральних податків, які ви заборгували, але він все одно повинен звітуватися у вашій федеральній податковій декларації. Для отримання додаткової інформації див. Www.irs.gov. Модифікація позики може знадобитися, якщо ви стикаєтесь із довгостроковим зменшенням вашого доходу або збільшенням виплат на ARM.

Перш ніж вимагати терпіння або модифікації позики, будьте готові показати, що докладаєте добросовісних зусиль для сплати застави. Наприклад, якщо ви можете показати, що зменшили інші витрати, можливо, ваш сервіс з надання позик буде вести переговори з вами.

Продаж дому: Залежно від ринку нерухомості у вашому районі, продаж вашого будинку може забезпечити кошти, необхідні для повного погашення поточного іпотечного боргу.

Банкрутство: Особисте банкрутство, як правило, вважається варіантом управління боргом у крайньому випадку, оскільки результати є довготривалими та далекосяжними. Банкрутство залишається у вашому кредитному звіті протягом 10 років, і це може ускладнити отримання кредиту, придбання іншого будинку, страхування життя або інколи влаштування на роботу. Тим не менше, це юридична процедура, яка може запропонувати новий старт людям, які не можуть задовольнити свої борги.

Якщо ви та ваш кредитний сервіс не можете домовитись про план виплат чи інший засіб правового захисту, можливо, ви захочете розслідувати подання заяви про банкрутство за главою 13. Якщо у вас регулярний дохід, глава 13 може дозволити вам зберігати майно, наприклад заставлений будинок чи автомобіль, яке ви можете втратити в іншому випадку. У главі 13 суд затверджує план погашення, який дозволяє використовувати ваш майбутній дохід для виплати боргів протягом періоду від трьох до п’яти років, а не здавати майно. Після того, як ви здійснили всі платежі за планом, ви отримаєте звільнення певної заборгованості.

Щоб дізнатись більше про Розділ 13, відвідайте Програму довірених осіб США, організацію Міністерства юстиції США, яка контролює справи про банкрутство та керуючих.

Якщо у вас є іпотека через Федеральне управління житлового будівництва (FHA) або Управління ветеранів (VA), у вас можуть бути інші альтернативи викупу майна.

Звернення до Вашого Кредитного Сервісу

Перш ніж вести будь-яку розмову з вашим кредитним сервісом, підготуйтеся. Запишіть свої доходи та витрати та обчисліть власний капітал у вашому домі. Щоб розрахувати власний капітал, оцініть ринкову вартість за вирахуванням залишку вашої першої та будь-якої другої іпотечної або позики під заставу власності.

Потім запишіть відповіді на такі запитання:

Що сталося з тим, що ви пропустили свої іпотечні платежі? Чи є у вас документи, які підтверджують ваше пояснення відставання? Як ви намагалися вирішити проблему?
Ваша проблема тимчасова, довгострокова чи постійна? Які зміни у вашій ситуації ви бачите в короткостроковій та довгостроковій перспективі? Які інші фінансові проблеми можуть заважати вам повернутися в потрібне русло із заставою?
Що ви хотіли б бачити? Ви хочете зберегти будинок? Який спосіб оплати буде для Вас можливим?

Протягом усього процесу запобігання вилученню майна:

Робіть нотатки про всі ваші зв’язки з обслуговуючим персоналом, включаючи дату та час контакту, характер контакту (віч-на-віч, телефоном, електронною поштою, факсом або поштою), ім’я представника та результати.
Виконайте відповіді на будь-які усні запити, надіслані листом до сервісного персоналу. Надішліть свій лист сертифікованою поштою, “вимагається повернення квитанції”, щоб ви могли задокументувати, що отримав сервіс. Зберігайте копії вашого листа та додатків.
Дотримуйтесь усіх термінів, які вам надає сервіс.
Залишайтеся вдома під час процесу, оскільки ви можете не мати права на певні види допомоги, якщо ви виїдете. Оренда вашого будинку змінить його з основного місця проживання на інвестиційну нерухомість. Швидше за все, це дискваліфікує вас за будь-яку додаткову допомогу сервісного персоналу щодо тренувань. Якщо ви обираєте цей шлях, переконайтеся, що дохід від оренди достатній, щоб допомогти вам отримати та підтримувати свою позику в поточному порядку.

Житлово-кредитне консультування

Вам не потрібно проходити процес запобігання стягненню майна самостійно. Консультант агентства з питань житлового будівництва може оцінити вашу ситуацію, відповісти на ваші запитання, переглянути ваші варіанти, визначити пріоритети вашої заборгованості та допомогти вам підготуватися до обговорень із вашим кредитним обслуговуючим персоналом. Послуги з житлового консультування, як правило, безкоштовні або мають низьку вартість.

Хоча деякі установи обмежують свої консультаційні послуги власникам будинків з іпотечними кредитами FHA, багато інших пропонують безкоштовну допомогу будь-якому власнику житла, який має проблеми із здійсненням іпотечних платежів. Зателефонуйте до місцевого управління Міністерства житлово-комунального господарства США або житлового управління у вашому штаті, місті чи окрузі, щоб отримати допомогу в пошуку законного житлово-консультаційного агентства поблизу. Або розгляньте можливість зв’язку з Фондом збереження власності на домі (HPF); 888-995-НАДІЯ. HPF - це некомерційна організація, яка співпрацює з іпотечними компаніями, органами місцевого самоврядування та іншими організаціями, щоб допомогти споживачам отримати зміни щодо позики та запобігти викупу стягнення.

Вибираючи радника, остерігайтеся тих, хто стягує великі попередні збори або гарантує вам зміну позики або інше рішення, щоб зупинити вилучення майна. Вони не повинні стягувати з вас високі збори або давати будь-які гарантії. Перенесіть свій бізнес в інше місце.

Подумайте про те, щоб відмовитись від свого дому без викупу

Не кожна ситуація може бути вирішена за допомогою програм запобігання стягненню з боку вашого позичальника. Якщо ви не можете утримувати свій будинок або не хочете його утримувати, розгляньте:

Продам свій будинок: Ваші працівники можуть відкласти процедуру звернення стягнення, якщо у вас є договір купівлі-продажу, який очікує на розгляд, або якщо ви виставите свій будинок на ринок. Цей підхід працює, якщо надходження від продажу можуть погасити весь залишок позики плюс витрати, пов’язані з продажем будинку (наприклад, гонорари агента з нерухомості). Такий продаж дозволить вам уникнути несвоєчасних та судових зборів та збитків вашому кредитному рейтингу, а також захистить ваш власний капітал у власності.

Короткий розпродаж: Ваші працівники можуть дозволити вам продати будинок самостійно, перш ніж він викупить майно, погодившись пробачити будь-який недолік між ціною продажу та залишком застави. Цей підхід дозволяє уникнути збиткового запису про стягнення у вашому кредитному звіті. Відповідно до Закону про звільнення боргу від іпотеки від 2007 року, прощений борг за вашим основним місцем проживання може бути виключений з доходу під час обчислення федеральних податків, які ви винні, але він все одно повинен бути звітним у вашій федеральній податковій декларації. Щоб отримати додаткову інформацію, зв’яжіться з Податковою службою США та подумайте про консультацію фінансового радника, бухгалтера чи адвоката.

Акт заміщення стягнення: Ви добровільно передаєте право власності на майно сервісникам (за згодою обслуговуючого) в обмін на анулювання залишку вашої заборгованості. Незважаючи на те, що ви втрачаєте будинок, акт замість стягнення може мати менший збиток для вашого кредиту, ніж вилучення майна. Ви втратите будь-який власний капітал, хоча згідно із Законом про звільнення боргу від іпотеки від 2007 року прощений борг за вашим основним місцем проживання може бути виключений із доходу при обчисленні федеральних податків, які ви винні. Однак про це все одно потрібно повідомити у вашій федеральній податковій декларації. Для отримання додаткової інформації зверніться до податкової служби. Акт замість стягнення може бути для вас неможливим, якщо інші позики або зобов’язання забезпечені вашим будинком.

Будьте насторожені до шахраїв

Художники-шахраї стежать за новинами та знають, що власники будинків відстають у виплаті іпотечних кредитів або ризикують звернути стягнення. Їхні смоли можуть звучати як спосіб вибратися з-під, але їхні наміри настільки далекі від почесних, наскільки вони можуть бути. Вони означають забрати ваші гроші. Серед хижацьких шахрайств, про які повідомлялося, є:

Фахівець з питань запобігання вилученню майна:

Деякі з цих компаній навіть використовують імена зі словом НАДІЯ або НАДІЯ ЗАРАЗ, щоб заплутати позичальників, які шукають допомоги на безкоштовній гарячій лінії 888-995-HOPE.

Оренда/викуп: Власники будинків обманюють підписання акта на свій будинок шахраю, який каже їм, що вони зможуть залишитися в будинку як орендар і врешті-решт викупити його. Зазвичай умови цієї схеми настільки вимогливі, що викуп стає неможливим, власник дому виселяється, і "рятувальник" йде з більшістю або всім капіталом.

Наживка і перемикач: Власники будинків думають, що підписують документи, щоб внести заставу. Натомість вони підписують акт додому. Власники будинків зазвичай не знають, що їх обдурили, поки не отримають повідомлення про виселення.